Der Immobiliengewinn wird berechnet, indem der Kaufpreis vom Verkaufspreis subtrahiert wird. Der erhaltene Betrag wird dann durch progressive Abschläge, die mit der Haltedauer der Immobilie verbunden sind, reduziert. Die gesamte Schwierigkeit liegt im Ausgangspunkt dieser Berechnung, der je nach Erwerbsart variiert, und in den Abschlagssätzen, die zwischen der Einkommensteuer und den Sozialabgaben unterschiedlich sind.
Ausgangspunkt der Berechnung: Erbschaft, Schenkung und Nießbrauch
Die Berechnung der Haltedauer beginnt nicht immer mit dem Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Drei Situationen ändern diesen Ausgangspunkt, und das Ignorieren dieser kann die gesamte Berechnung verfälschen.
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Für eine Immobilie, die durch Erbschaft erhalten wurde, beginnt die Haltedauer mit dem Datum des Todes, nicht mit dem Datum der Immobilienbescheinigung oder der Teilung. Die Fristen für die Regelung der Erbschaft, die manchmal lang sind, benachteiligen daher nicht die von der Finanzbehörde berücksichtigte Haltedauer.
Für eine Immobilie, die durch Schenkung erhalten wurde, ist der Ausgangspunkt das Datum der Schenkungsurkunde. Wenn der Schenker die Immobilie zehn Jahre zuvor gekauft hat, zählen diese zehn Jahre nicht für den Beschenkten: Der Zähler beginnt am Tag der Schenkung wieder bei null.
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Der Fall des Nießbrauchs verdient besondere Aufmerksamkeit. Ein Nureigentümer, der das volle Eigentum durch das Erlöschen des Nießbrauchs zurückerhält, addiert die Zeit des Nureigentums und die des vollen Eigentums. Diese Regel, die von der Finanzbehörde präzisiert wurde, ermöglicht es, die Freigrenzen schneller zu erreichen. Um die Methode Schritt für Schritt zu vertiefen, können Sie den Artikel von Detectis Immo lesen, der jeden Schritt der Berechnung detailliert beschreibt.
Abschlag für Haltedauer: zwei unterschiedliche Tabellen anzuwenden
Der häufigste Fehler besteht darin, einen einzigen Abschlagssatz auf den Gewinn anzuwenden. Es gibt zwei, mit unterschiedlichen Stufen und Freigrenzen.
Tabelle für die Einkommensteuer
In den ersten fünf Jahren der Haltedauer wird kein Abschlag gewährt. Ab dem sechsten Jahr gilt ein Abschlag von 6 % pro Jahr bis zum einundzwanzigsten Jahr. Im zweiundzwanzigsten Jahr wird ein Abschlag von 4 % gewährt. Ergebnis: die vollständige Steuerbefreiung für die Einkommensteuer tritt nach 22 Jahren Haltedauer ein.
Tabelle für die Sozialabgaben
Die Berechnung ist langsamer. Kein Abschlag in den ersten fünf Jahren. Dann 1,65 % pro Jahr vom sechsten bis zum einundzwanzigsten Jahr. Danach 1,60 % im zweiundzwanzigsten Jahr. Dann 9 % pro Jahr vom dreiundzwanzigsten bis zum dreißigsten Jahr. Die vollständige Befreiung von den Sozialabgaben erfolgt erst nach 30 Jahren Haltedauer.
Dieser Unterschied bedeutet, dass Sie zwischen dem zweiundzwanzigsten und dem dreißigsten Jahr keine Einkommensteuer auf den Gewinn zahlen, aber weiterhin sozialabgabenpflichtig sind, mit einem Satz von 17,2 %.
Parzellen in Lots und Haltedauer des ursprünglichen Grundstücks
Eigentümer, die ein Grundstück in mehreren Parzellen verkaufen, stellen sich oft die Frage: Beginnt die Haltedauer ab der Teilung oder ab der Genehmigung zur Bebauung? Die Antwort, die durch die Rechtsprechung und die administrativen Kommentare bestätigt wird, ist klar.
Die berücksichtigte Haltedauer ist die des ursprünglichen Grundstücks als Ganzes. Die Teilung eines Grundstücks in Lots, das Erlangen einer Genehmigung zur Bebauung oder der Verkauf zu unterschiedlichen Zeitpunkten setzen den Zähler nicht auf null zurück. Ein Grundstück, das vor fünfundzwanzig Jahren gekauft und dann in drei Lots aufgeteilt wurde, behält seine Haltedauer von fünfundzwanzig Jahren für jedes verkaufte Lot.
Diese Regel schützt Eigentümer von alten Grundstücken, die ihr Grundstück durch eine Teilung aufwerten möchten, ohne die Vorteile der angesammelten Abschläge zu verlieren.
Konkrete Methode zur Berechnung Ihrer Haltedauer
Die Berechnung erfolgt in Zeiträumen von zwölf Monaten ab dem Erwerbsdatum. Der verbleibende Bruchteil eines Jahres zählt nicht: Wenn Sie nach sieben Jahren und neun Monaten verkaufen, werden nur sieben volle Jahre für die Berechnung des Abschlags berücksichtigt.
Hier sind die Schritte, die Sie befolgen sollten:
- Bestimmen Sie das genaue Erwerbsdatum (notarieller Vertrag, Datum des Todes bei einer Erbschaft, Schenkungsurkunde).
- Zählen Sie die Anzahl der vollen Jahre zwischen diesem Datum und dem Datum der Unterzeichnung des Verkaufsvertrags.
- Wenden Sie die beiden Abschlagstabellen (Einkommensteuer und Sozialabgaben) separat auf den Bruttogewinn an.
- Wenn die Immobilie seit mehr als 22 Jahren gehalten wird, sind nur die Sozialabgaben fällig, mit ihrem eigenen progressiven Abschlagssatz.
Der Notar führt diese Berechnung beim Verkauf durch und zieht die Steuer direkt vom Preis ab. Die eigene Überprüfung der Berechnung ermöglicht es, den Nettobetrag, der erhalten wird, vorherzusehen, insbesondere wenn das Erwerbsdatum alt oder mit einer Erbschaft verbunden ist.
Zusatzsteuer auf hohe Gewinne
Über einen bestimmten Betrag des steuerpflichtigen Nettogewinns wird eine progressive Zusatzsteuer zur Einkommensteuer hinzugefügt. Dieses Mechanismus betrifft Nettogewinne, die 50.000 Euro nach Anwendung der Abschläge für die Haltedauer übersteigen.
Der Satz der Zusatzsteuer steigt in Stufen, was die endgültige Berechnung für den Verkauf von Immobilien, die stark an Wert gewonnen haben, komplizierter macht. Dieser Punkt wird oft in schnellen Schätzungen übersehen, obwohl er einen signifikanten Aufschlag bei der Veräußerung von Immobilien in Gebieten mit hohem Immobiliendruck darstellen kann.
Die Kombination des pauschalen Einkommensteuersatzes, der Sozialabgaben von 17,2 % und dieser Zusatzsteuer kann die Gesamtbesteuerung weit über den oft genannten Basissteuersatz von 36,2 % hinaus treiben. Nur eine ausreichend lange Haltedauer neutralisiert all diese Abgaben.
Die Berechnung der Haltedauer bleibt das wichtigste steuerliche Instrument bei einem Immobilienverkauf. Der Ausgangspunkt variiert je nachdem, ob die Immobilie gekauft, geerbt, geschenkt oder im Nureigentum gehalten wurde. Die beiden Abschlagstabellen führen nur nach 30 Jahren zu einer vollständigen Steuerbefreiung. Diese Punkte vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags zu überprüfen, vermeidet unangenehme Überraschungen beim erhaltenen Nettobetrag.